“숙박업, 보기엔 반짝, 안으로 들어가면 다릅니다." 저는 그 ‘다름’을 줄여주는 중개사입니다. 20년 동안 숙박업만 보고, 듣고, 뛰었습니다.

모텔 · 호텔 · 펜션 · 게스트하우스 임대/매매 전문 — 전국 매물 연결

먼저, 솔직한 이야기부터 할게요

여름 밤. 간판 불빛이 번쩍. 손님들이 웃으며 체크인합니다.

“이 정도면 돈이 줄줄 나오겠네?”

현실은 다릅니다.

손님 많은 달이 있고, 손님이 확 줄어드는 달도 있어요.

광고비, 사람 인건비, 세탁/청소/관리비 같은 고정비가 계속 나가요.

계약서 한 줄 잘못 적으면, 진짜 수천만 원이 날아가요.

건물주, 세금, 법, 소방, 위생… 운영 말고도 챙길 게 많아요.

저도 예전엔 몰랐어요.

20년 동안 1,000건 넘게 계약을 중개하며 깨달았습니다.

“숙박업은 쉽게 시작해서 쉽게 버는 사업이 아니다.” 그래서 저는 감이 아닌 숫자와 계약서로 돕습니다.

저는 이렇게 돕습니다

숫자로 판단해요

최근 3년 매출/순이익/고정비/광고비를 봅니다.

가동률(방이 얼마나 차는지), 객단가(방값 평균), 계절 변화를 봅니다.

“여기서 버틸 수 있는지” 눈으로 보이게 표로 드립니다.

계약 위험을 미리 막아요

근저당, 가압류, 보증금 겹침 같은 권리 문제를 확인합니다.

수리/리모델링은 누가 어디까지 할지, 종이에 분명히 씁니다.

위약/해지/갱신 조항까지 챙겨서, 돈 새는 구멍을 막습니다.

운영 난이도를 먼저 알려줘요

소방/방염, 세탁 동선, 청소 턴 시간(한 방 청소에 걸리는 시간), 주변 경쟁 숙소까지 쉬운 말로 설명합니다.

초보/재도전/업종전환/은퇴 각각 다르게 안내합니다.

전국 네트워크로 찾아요

서울, 부산, 제주, 강릉, 여수, 경주, 대전, 광주, 대구…

공개 안 된 매물도 조용히 연결합니다.

이런 분들이 많이 의뢰하세요

기존 운영자: 지금 자리 정리하고 다시 시작하려는 분

다른 업종 사장님: 식당/PC방/노래방 등에서 숙박업으로 전환

은퇴 준비자: 몸은 편하게, 현금흐름은 꾸준히

젊은 창업자: 작은 돈으로 시작해 빠르게 키우기

매매 확장 관심자: 임대차로 들어가서 운영 → 매매로 점프

드라마처럼 보는 실제 이야기 (실화 바탕)

부산 사장님의 재도전 8년 운영 후 건물주와 계약이 끝나 정리. “다시 해볼까? 근데 이번엔 실수 없이.” → 리모델링 끝난 자리 + 입지 좋은 곳으로 연결. 체크인 자동화, 객실 타입 단순화, 평일 특가로 정책 재정비. 첫 달 순익 400만 원+, 6개월 만에 안정권.

음식점 부부의 전환 “하루 14시간 서 있는데 돈은 안 남네…” → 지방 소도시 소형 모텔 임대차. 공단 상권 고정 손님을 노려, 장기 숙박 패키지 운영. 인건비 최소화. 월 순익 280만 원, 저녁엔 가족이랑 시간.

55세 퇴직자의 펜션 “이젠 무리 말고, 천천히 오래 가자.” → 체크인 키오스크, 청소 대행, 정기 점검으로 관리 가볍게. 성수기 수익으로 비수기 보완. 생활비 걱정 끝.

20대 창업자의 빠른 성장 제주 게스트하우스. 인스타/유튜브 쇼츠 + 네이버 예약을 엮어 손님 스스로 홍보. 사진/영상이 예약을 끌어오고, 1년 차 ROI(수익률) 180%.

포인트: “할 수 있다”가 아니라 “어떻게 할까”를 먼저 잡으면, 시작이 가벼워지고, 실수도 줄어듭니다.

어디서 하느냐가 반입니다 — 지역별 간단 전략

관광지형 (제주·강릉·여수·경주)

-성수기엔 확 벌고, 비수기엔 ‘콘텐츠(체험/사진/야경)’로 채웁니다.

-커플/가족/펫 동반 등 객실 콘셉트를 분명히 합니다.

-지역 축제/행사 달력을 만들어, 날짜에 맞춰 홍보합니다.

도심 비즈니스형 (서울·부산·대전·광주)

-평일 가동률이 핵심.

-장기 숙박/기업 계약을 먼저 잡고, OTA(예약 사이트)는 보조로 씁니다.

중소도시형 (군·시 단위)

-임대료와 경쟁이 낮아 버티기 좋음.

-공단/관공서/병원/학교 수요를 지도에 표시해요.

-지역 상권과 제휴(쿠폰/조식/주차)로 손님을 묶습니다.

임대차로 시작 → 매매로 점프 -처음부터 건물을 사는 건 부담이 큽니다. -그래서 임대차로 가볍게 시작해요. -운영하면서 가동률/객단가/리뷰 등 데이터를 쌓습니다. -그 데이터가 나중에 매매 협상력이 됩니다.

현금흐름을 자산으로 바꾸는 길, 함께 설계합니다.

계약서, 여기서 많이 당합니다 (8가지 함정)

1.승계 이슈: 이전 운영자의 광고/회원권/렌탈/미수금

2.권리관계: 근저당/가압류, 보증금 중복, 대항력 문제

3.수리/리모델링: 누가 어디까지? 언제까지? 비용은?

4.인수인계: 영업허가/소방/방염/세탁/소모품/재고

5.위약/해지: 조기해지 시 렌트프리(무상기간) 회수 조건

6.갱신/우선협상: 재계약 옵션, 임대료 인상 상한

7.시설/집기 명세: 목록/감가/미 인계 자산 처리

8.세무/부가세: 간이/일반, 권리금 과세, 원천세

→ 걱정 마세요. 조항 수정/보완 합의서까지 제가 챙깁니다. 한 줄 차이가 돈을 지킵니다.

상황별 맞춤 시나리오 — 나한테 맞는 길 찾기

초보진입

안전 매물 먼저. 객실 수는 욕심 내지 말고 관리 쉬운 규모로.

오픈 90일 계획표: 체크리스트 → 채널 오픈 → 리뷰 50개 목표.

네이버/카카오/인스타/지도 리뷰를 한 줄로 연결.

재도전(기존 운영자)

지난 실패를 같이 분해합니다: 입지/비용/상품/홍보/리더십.

가동률과 객단가를 동시에 올리는 상품 재구성.

리모델링은 전부가 아니라 상위 30% 객실에 집중.

타 업종 전환

인건비를 턴 시간 기준으로 다시 짭니다.

12개월 자금계획으로 비수기 버티는 그림부터 만들어요.

기존 가게 단골에게 오픈 소식 보내고, 오픈 특가로 모셔옵니다.

은퇴 후 창업

체력/시간/거주지에 맞게 관리 쉬운 구조.

체크인 자동화, 청소 대행, 정기 점검 계약.

분기 방문 + 월간 온라인 보고서로 운영.

숫자로 보는 간단 계산 (예시) 객실 24실 × 평균 6.8만 원 × 가동률 65% → 월 매출 약 3,180만 원

고정비(임대료/인건비/광고/세탁/관리/전기수도) 1,900만 원 → 월 순익 약 900~1,200만 원 (시즌에 따라 달라져요)

※ 지역/상품/리뷰/채널에 따라 차이가 큽니다. 계약 전 상·중·하 3안으로 민감도 분석을 해드립니다.

예약 사이트/광고/리뷰 — 초보도 따라 하는 운영 팁 처음 90일은 리뷰 50개가 목표. 체크아웃 2시간 뒤 문자/QR로 부탁.

사진이 글보다 세다: 객실/욕실/로비/야경 사진 20장, 영상 2개.

가격 자동화: 요일/연박/라스트미닛/얼리버드 규칙을 미리 넣어둡니다.

메타광고는 짧고 강하게: 후킹 한 줄 + 버튼 한 줄.

“펫 동반/노키즈/키즈 친화”처럼 정체성을 분명히 하세요.

자주 묻는 질문 — 쉽고 짧게 답합니다 (12개)

처음인데 바로 시작 가능? 가능. 무리한 자리는 제가 말립니다.

전국 매물 있어요? 네. 비공개 매물도 수시로 업데이트돼요.

현장 방문 못 가도 돼요? 네. 영상/사진/데이터로 먼저 보셔도 됩니다.

임대 → 매매 전환 가능? 네. 그때 데이터가 협상 카드가 됩니다.

보증금/월세는 어느 정도? 지역/규모마다 달라요. 범위를 알려드려요.

리모델링 비용은? 전면 공사보다 상위 30% 객실 먼저.

직원은 몇 명? 객실 수와 청소 턴 시간으로 계산해 드립니다.

세금 복잡해요? 세무사와 같이 처음부터 설계합니다.

소방/방염은? 인증 자재 + 확인서. 정기 점검 캘린더 필수.

리뷰 관리는? 체크아웃 후 3줄 리뷰를 부탁드리는 템플릿 제공.

비수기엔? 지역 행사/제휴/장기 숙박 패키지로 메웁니다.

혹시 망하면? 위약 조항/렌트프리/예비자금으로 하방(최악상황)을 설계합니다.

계약까지 7단계 — 시작이 어렵지, 하면 금방입니다

상담 신청

예산/조건/선호 지역 정리

맞춤 매물 3~5곳 제시

현장 + 데이터로 교차 확인

조건 협상(보증금/월세/렌트프리/수리 범위)

계약 & 인수인계 체크리스트

오픈 90일 실행 플랜 + 광고 전략 동행

“숙박업, 20년 동안 망하는 패턴을 다 봤습니다 — 그래서 다르게 합니다”

숙박업 20년.

-1,000건+ 계약에서 성공/실패 패턴을 봤습니다.

-전국 빠른 매물 접근.

-숫자/계약서로 말합니다.

-오픈 90일 코칭까지 동행.

-못할 말은 안 합니다. 가능한 조건만 제시합니다.

마음을 막는 다섯 가지 — 이렇게 뚫어요

-“조금만 더 기다리면 더 좋은 자리?” → 타이밍 데이터로 보여드립니다.

-“잃을까 봐 무서워요.” → 하방 시나리오를 먼저 만듭니다.

-“난 잘할 수 있어!” → 3가지 민감도(매출,비용,이익) 표로 현실을 봅니다.

-“다들 하는 곳이 안전하지?” → 상권 점수로 남들이 못 본 구멍을 찾습니다.

-“그냥 지금이 편해.” → 파일럿(테스트) 객실로 작게 시도해 봅니다.

상담 전에 이것만 준비해 주세요

-보증금/월세 상한선

-선호/비선호 지역

-직접 운영 vs. 대행 가능 시간

-리모델링 의향과 예산

-장기 목표(임대 유지 vs 매매 전환)

한 문장으로 요약

숙박업은 건물 장사가 아니라, ‘기회를 설계하는 일’입니다. 저는 그 설계를 숫자와 계약서로 현실로 만듭니다.

지금 해야 하는 이유 — 자리는 기다려주지 않아요 좋은 자리는 오래 비지 않아요.

공실은 협상 기회지만, 망설이면 다른 사람이 먼저 계약합니다. “그때 할 걸…” 이 말, 저는 수없이 들었습니다. 오늘 그림을 보시면, 내일 결정은 쉬워집니다.

지금 바로 — 버튼은 세 개면 충분합니다

예산/지역 입력하고 맞춤 매물 받기

오픈 90일 실행 플랜 받아보기

임대차로 시작 → 매매 전환 전략 상담

[부록] 오픈 30·60·90일 체크리스트

D-30 ~ D-1

-사업자/영업신고/위생/소방 예약, 방염 확인서 준비

-네이버/야놀자/여기어때/아고다/부킹/에어비앤비 계정 개설

-촬영(외관/로비/객실/욕실/주변/야경) → 사진/영상

-가격 규칙 세팅(요일/연박/라스트미닛/얼리버드)

-키오스크/결제/세탁 동선 점검

-간판/유도사인/객실 안내북 준비

OPEN ~ 30일

-리뷰 50개 목표(퇴실 2시간 내 자동 메시지)

-근처 카페/식당/편의점 제휴(쿠폰)

-인스타 릴스 10편, 지도 리뷰 30개, 네이버 포스트 8개

30 ~ 60일

-상위 30% 객실 사진/침구 업그레이드

-장기 숙박(7박/14박)·법인 계약 제안

-가동률 70% 넘으면 객단가 5~8% 인상 테스트

60 ~ 90일

-청소 턴 시간 35분 → 28분 목표

-불만 리뷰 회복 캠페인(보상 쿠폰/재방문 유도)

-분기 리포트: 채널 전환/리뷰 영향 분석

리모델링은 ‘전부 공사’보다 ‘핵심 30%’

-사진발이 모든 걸 바꿉니다. 상위 30% 객실/로비/입구에 집중 투자.

-침구/조명/포인트 벽/욕실 실리콘·수전만 바꿔도 체감이 커요.

-객실 안내는 QR 한 장으로. 전화 줄고, 리뷰 점수 올라갑니다.

-소방/방염은 인증 자재 + 확인서 보관. 점검 달력 고정.

세무/법률 Q&A(확장)

-권리금: 세금은 어떻게? 부가세 포함? → 상황별로 정리해 드립니다.

-간이/일반 과세: 매출 구조와 채널에 맞춰 선택.

-원천세/4대보험: 청소/프런트 인력 고용 형태별로 다릅니다.

-민원/분쟁: 소음/흡연/주차 표준 문구 드립니다.

-보험: 화재/영업배상/기계/단체상해 패키지 범주 제안.

지역별 미니 플레이북

-제주: 주중 공실은 항공권/렌터카 번들로. 촬영/등산/골프 테마.

-강릉: 주말 강함. 평일은 커피거리/서핑/연인 패키지.

-여수: 야경/야시장/낭만포차 루트로 1박2일 코스.

-경주: 사적지/야간투어 + 가족형 객실.

-서울: 병원권/법원/대학가/오피스권 채널 분리.

-부산: 광안리/해운대 성수 집중, 평일은 전시회 캘린더.

광고 문안 9종

-“이 방만 비밀 특가 — 오늘만”

-“비수기? 우린 성수기! 3박 조식 포함”

-“출장러 전용 7박 패키지 · 세탁 무료”

-“리뷰 4.8, 사진으로 증명합니다”

-“차박 포기하세요, 주차 무료”

-“펫 동반/노키즈/키즈 친화 — 우리 콘셉트는?”

-“신규 오픈 90일, 사진이 말합니다”

-“직장인 가출데이 — 평일 1박 깜짝가”

-“부모님 효도 여행 — 무장애 객실 있어요”

KPI(핵심 지표) — 이 8개면 충분

가동률(주중/주말)

(평균 객단가)

(방 1개당 매출)

채널별 전환율

리뷰 수/평점/키워드

청소 턴 시간

CS 응답 시간

원하시면 인수 후 광고·운영 전략까지 함께 고민해 드립니다.

마지막으로 — 실행이 답입니다

읽는 것도 중요하지만, 전화 한 통이 더 큽니다.

오늘 문의한다고 내일 계약하자고 하지 않겠습니다.

대신 지금 상황에서 제일 좋은 선택지를 숫자와 계약서로 보여드리겠습니다.

망설임은 남의 기회가 됩니다. 이번엔 대표님 차례입니다.

예산/지역 입력하고 맞춤 매물 받기

임대차 시작 → 매매 전환 전략 상담

오픈 90일 실행 플랜 받아보기

걱정 리스트 10개 — 이렇게 답합니다

“비수기가 무서워요.” → 가동률 55% 기준으로도 플러스가 되는 자리만.

“직원 관리가 걱정.” → 턴 시간 기준 파트타임 설계 + 체크리스트.

“광고비 새면 어쩌죠?” → 리뷰 50개 전에는 상한 설정 + ROAS(광고비 대비 매출)점검.

“리모델링 돈 많이 들 듯.” → 전면 금지, 상위 30% 객실 집중.

“가족이 반대해요.” → 데이터/계약서/하방 시나리오 3종 같이 설명.

“지역을 모르겠어요.” → 선호/비선호/거주/예산으로 3권역 제안.

“오너 까다롭다던데…” → 과거 이슈 확인, 분쟁 방지 조항 선삽입.

“내가 잘할지 불안.” → 90일 코칭으로 초반 관성 만들기.

“세금 복잡할까 봐.” → 세무사 협업 처음부터 세팅.

“지금이 맞나요?” → 공실은 협상 기회. 데이터로 지금의 이유 제시.

가격 전략 — 현장에서 바로 쓰는 규칙

시작가는 인근 상위 5곳 평균 –3%

주말/연휴는 +12~18%, 날씨 나쁘면 탄력 조정

3박/7박 장기 할인, 체크인 요일로 가감

라스트미닛 6시간 전 하향, 얼리버드 21~30일 전 상향

지역 축제 캘린더에 맞춘 한정 번들

리뷰 3줄 템플릿

-“오늘 편히 쉬셨나요? 3줄 리뷰가 큰 힘이 됩니다. 다음 번엔 음료 2잔 드릴게요.”

-“불편한 점은 바로 고치겠습니다. 별 5개보다 솔직한 3줄이 더 고맙습니다.”

-“예약 전에 제일 많이 묻는 건 ‘사진이랑 같나요?’ 입니다. 한 줄로 알려주세요.”-”네, 그대로 입니다 .” 처럼 짧고 직관적으로 전달

마지막으로 드리는 한마디

“사장님, 기회는 기다려주지 않습니다. 제가 20년 동안 봐온 손님들 중에, ‘그때 할걸…’ 하면서 몇 년을 돌아가는 분이 정말 많았습니다.

오늘 본 매물이, 내일도 그대로일 거란 보장은 없습니다. 좋은 자리는 생각보다 빨리 다른 사람 손에 들어갑니다.

이제 남은 건, 내 조건에 맞는 매물 찾기뿐입니다.

망설임은 비용이고, 행동은 기회입니다.